토허제 12월 31일 만료 D-46｜서울 전역·경기 15곳 연장될까 해제될까
달력을 보니 올해도 한 달 반 정도밖에 남지 않았습니다. 그런데 부동산 시장에는 연말과 함께 끝나는 아주 큰 규제가 하나 있습니다. 바로 서울 전역과 경기 주요 지역에 걸려 있는 토지거래허가구역, 줄여서 '토허제'입니다. 지금 지정 기간이 2026년 12월 31일까지라서, 요즘 부동산 커뮤니티마다 "연말에 풀리나요, 또 묶이나요?"라는 질문이 쏟아지고 있습니다.
저도 이 질문이 궁금해서 지난 1년 동안 나온 발표와 기사들을 다시 하나씩 찾아봤습니다. 토허제가 어떤 규제인지, 지금 어디가 묶여 있는지, 지정 후 1년 동안 집값은 실제로 어떻게 움직였는지, 그리고 연장과 해제 중 어느 쪽이 될지 2026년 11월 15일 기준으로 정리해 봤습니다. 확정된 발표가 아니라 판단 재료를 모은 글이라는 점은 미리 말씀드립니다.
1. 토지거래허가구역, 정확히 어떤 규제일까
토지거래허가구역은 투기 우려가 큰 지역에서 부동산을 사고팔 때 관할 구청장의 허가를 먼저 받도록 하는 제도입니다. 주거지역은 6㎡, 상업지역은 15㎡를 넘는 땅이 포함된 거래라면 허가 대상이 되는데, 아파트 한 채를 사는 경우 대부분 여기에 해당합니다. 허가를 받아 집을 사면 2년 동안 직접 살아야 하고, 그 기간에는 다른 사람에게 세를 줄 수 없습니다.
쉽게 말해 전세를 끼고 집을 사 두는 '갭투자'가 사실상 막히는 구조입니다. 허가 없이 계약하면 2년 이하 징역 또는 토지 가격의 30% 이하 벌금을 받을 수 있을 만큼 처벌도 무겁습니다. 지난해 10·15 대책 때는 아파트뿐 아니라 같은 단지 안에 아파트가 한 동 이상 있는 연립·다세대주택까지 허가 대상에 포함됐습니다.
주거지역 6㎡ 초과 거래는 허가를 먼저 받아야 함
산 사람이 직접 살아야 하고 그동안 임대 불가
2년 이하 징역 또는 토지가격 30% 이하 벌금
2. 지금 어디가 묶여 있나: 서울 전역 + 경기 15곳
토허제의 범위는 지난 1년 사이에 크게 넓어졌습니다. 원래는 강남·서초·송파·용산 4개 구가 중심이었는데, 2025년 10·15 대책으로 서울 25개 구 전체와 경기 12곳이 한꺼번에 지정됐습니다. 이어 2026년 7월에는 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시 3곳이 추가되면서 경기 지역은 15곳으로 늘었습니다.
여기서 헷갈리기 쉬운 부분이 있습니다. 같은 서울이라도 강남3구·용산은 서울시가 따로 연장한 것이고, 나머지 21개 구는 정부 대책으로 지정된 것입니다. 만료일은 둘 다 12월 31일로 같지만, 연장 여부를 결정하는 주체와 절차가 다를 수 있다는 점은 알아 두는 것이 좋습니다.
3. 1년 해 보니 집값은 잡혔을까
가장 궁금한 부분은 역시 효과입니다. 결론부터 말하면 평가가 엇갈립니다. 강남권은 가격 부담과 대출 규제가 겹치면서 상승세가 꺾였고, 최근에는 강남3구가 하락세를 이어가고 있습니다. 하지만 서울 전체로 보면 아파트값이 90주 넘게 연속 오르고 있어 '시장 전체가 안정됐다'고 말하기는 어렵습니다.
경기 지역은 오히려 더 많이 오른 곳도 있습니다. 연합뉴스가 지정일 전후 51주씩을 비교한 분석에 따르면 광명시는 지정 이전 1.8%에서 지정 이후 20.8%로 상승률이 크게 뛰었고, 용인 수지와 성남 분당도 지정 이후 20%대 상승률을 기록한 것으로 보도됐습니다. 우리은행 부동산리서치랩 함영진 랩장은 강남권 상승세는 둔화됐지만 상대적으로 저렴한 서울 외곽과 경기 일부로 수요가 이동하는 차별화가 나타났다고 분석했습니다.
물론 토허제 때문에 집값이 올랐다고 단정할 수는 없습니다. 같은 기간 금리, 공급 부족, 주식 등 자산 가격 상승 같은 다른 요인도 함께 작용했기 때문입니다. 다만 "토허제로 갭투자를 막으면 집값이 잡힌다"는 기대가 지역에 따라서는 맞지 않았다는 점은 분명해 보입니다.
4. 연장일까 해제일까: 두 가지 시나리오
아직 정부나 서울시가 연장 여부를 공식 발표하지는 않았습니다. 10·15 대책 당시 정부는 시장 상황에 따라 연장 여부를 검토하겠다고 밝힌 바 있습니다. 지금까지 나온 흐름을 보면 연장 쪽에 무게가 실린다는 분석이 많지만, 단계적 해제가 필요하다는 목소리도 함께 나오고 있습니다.
특히 지난해 2월 서울시가 잠실·삼성·대치·청담 일대를 해제했다가 한 달여 만에 강남3구와 용산 전역으로 오히려 확대 지정했던 경험이 있습니다. 이 때문에 정부와 서울시 모두 한꺼번에 푸는 결정에는 신중할 수밖에 없다는 관측이 많습니다. 한편 이달 초 온라인에는 부천, 수원 권선구, 안양 만안구까지 추가 지정한다는 글이 돌았지만 국토교통부는 사실이 아니라며 수사를 의뢰하겠다고 밝혔습니다.
5. 토허제 1년의 흐름
잠실·삼성·대치·청담 일대 해제
강남3구·용산 전역으로 확대 지정
강남3구·용산 2026년 말까지 1년 3개월 연장
10·15 대책, 서울 전역·경기 12곳 지정
동탄구·기흥구·구리시 추가 → 경기 15곳
서울 전역·경기 12곳 지정 만료 예정
6. 내 생각: 풀지 묶을지보다 '출구'를 보여줘야 할 때
자료를 정리하면서 든 생각은 토허제가 '임시 처방'에서 '상시 규제'로 바뀌어 가고 있다는 점입니다. 처음에는 강남 일부 재건축 단지를 대상으로 한 제한적인 제도였는데, 이제는 서울 전체와 경기 15곳까지 넓어졌습니다. 규제가 넓어질수록 실수요자의 불편도 함께 커집니다. 집을 팔아야 하는 사람은 실거주할 사람만 찾아야 하고, 사려는 사람은 구청 허가를 기다려야 합니다. 이런 불편이 1년 넘게 이어지는데도 효과가 지역마다 엇갈린다면, 지금 방식이 최선인지 다시 따져 볼 필요가 있다고 봅니다.
그렇다고 한꺼번에 푸는 것도 답은 아니라고 생각합니다. 지난해 2월 해제 직후 시장이 다시 들썩였던 경험은 너무 생생합니다. 개인적으로는 강남3구처럼 하락 신호가 분명한 곳과 경기 일부처럼 오히려 오름폭이 커진 곳을 똑같이 다루기보다, 지역별 지표를 공개하고 그에 맞춰 단계적으로 조정하는 방식이 더 설득력 있다고 봅니다. 시장이 가장 싫어하는 것은 규제 그 자체보다 '언제, 어떤 기준으로 풀릴지 모른다'는 불확실성이기 때문입니다.
또 하나 아쉬운 점은 토허제가 전월세 시장에 주는 영향이 충분히 고려되지 않는다는 것입니다. 갭투자가 막히면 새로 나오는 전세 물량도 줄어들 수밖에 없습니다. 요즘 수도권 전세난이 심해지는 것도 이런 흐름과 무관하지 않다고 봅니다. 연장을 하든 해제를 하든, 임대차 시장에 대한 보완책이 함께 나와야 정책의 신뢰가 생길 것 같습니다.
7. 연말 전 매수·매도 계획이 있다면
연말을 앞두고 집을 사거나 팔 계획이 있다면, 연장 여부 발표만 기다리기보다 내 상황부터 정리해 두는 것이 좋습니다. 토허구역 안에서 사면 2년 실거주가 필수이고, 대출 규제도 함께 적용되기 때문에 자금 계획이 훨씬 중요해집니다.
□ 계약 전 구청 허가 신청 기간을 일정에 반영
□ 2년 실거주가 가능한지 가족 상황 점검
□ 기존 전세 세입자가 있는 집인지 확인
□ 대출 한도(규제지역 기준)와 자기자금 계산
□ 연말 연장·해제 공식 발표 확인 후 최종 결정
□ 지라시 대신 국토부·서울시 공식 자료로 판단
8. 자주 묻는 질문
Q1. 서울 토지거래허가구역은 언제 끝나나요?
2025년 10·15 대책으로 지정된 서울 전역과 경기 12곳, 그리고 별도로 연장된 강남3구·용산의 지정 기간은 모두 2026년 12월 31일까지입니다.
Q2. 연장이 확정됐나요?
11월 15일 기준으로 연장이나 해제에 대한 공식 발표는 없습니다. 정부는 시장 상황에 따라 연장 여부를 검토하겠다는 입장입니다.
Q3. 토허구역에서 집을 사면 바로 전세를 줄 수 있나요?
아닙니다. 허가를 받아 산 집은 2년 동안 직접 살아야 하며, 그 기간에는 임대할 수 없습니다.
Q4. 부천·수원 권선구도 추가로 묶이나요?
온라인에 그런 내용이 돌았지만 국토교통부는 사실이 아니라고 밝혔습니다. 공식 발표를 기준으로 판단하세요.
Q5. 우리 집이 토허구역인지 어떻게 확인하나요?
서울부동산정보광장이나 토지이음 등에서 주소로 조회할 수 있고, 관할 구청에 문의해도 됩니다.
마무리: 12월 발표, 꼭 확인하세요
토허제 만료까지 남은 시간은 약 한 달 반입니다. 연장이 되든 해제가 되든 서울과 경기 주택 시장에는 상당한 영향을 줄 결정인 만큼, 12월 중 나올 정부와 서울시의 발표를 꼭 확인하시기 바랍니다. 여러분은 토허제가 연장돼야 한다고 보시나요, 아니면 이제 풀어야 한다고 보시나요? 댓글로 생각을 나눠 주시면, 발표가 나오는 대로 바로 정리해 다시 올리겠습니다.
· 정부 10·15 주택시장 안정화 대책 관련 보도(2025.10.15.~20.)
· 서울시 강남3구·용산구 토지거래허가구역 재지정 발표(2025.9.17.)
· 연합뉴스 경기 토허구역 지정 전후 아파트값 분석(2026.10.18. 보도)
· 비즈워치 10·15 대책 1년 평가 보도(2026.10.14.)
· 국토교통부 추가 대책 게시글 관련 입장(2026.11. 보도)
※ 이 글은 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다. 지정 여부와 기간은 반드시 공식 자료로 다시 확인하세요.