부동산 전문 블로그

💡 이 글의 핵심검암역 로열파크씨티 푸르지오 경매 물건이 4억 원대까지 하락했으나, 감정가 6억 2천만 원 대비 실거래 상한선은 5억 후반~6억 원 수준. 커뮤니티 시설 우수, 뒷동·매수 수요 약세 등 단점을 종합 고려한 적정 입찰가는 5억 3천만 원 이하.수영장이 딸린 아파트 단지를 경매로 5억 원대에 살 수 있다면 솔깃하지 않을 사람이 없다. 직접 현장을 돌아본 뒤 느낀 건 단순했다. 살기 좋은 단지와 투자하기 좋은 물건은 다른 개념이라는 것.이 글은 검암역 로열파크씨티 푸르지오 경매 물건을 분석하며 제가 정리한 판단 기준을 담았다. 시설의 화려함이 입찰 판단을 흐리는 순간을 경계한 과정이기도 하다.목차단지 커뮤니티 시설, 실거주 만족도를 먼저 따진 이유감정가 6억 2천만 원, 현재 실거래가와 얼마..

💡 이 글의 핵심상계주공 6단지 재건축 추정 분담금은 전용 32㎡ 기준 최소 2억 9천만 원에서 최대 7억 6천만 원 수준이다. 일반분양 물량이 약 200가구로 적고 공사비가 지속 오르면서 분담금 부담이 커지는 구조를 미리 파악해야 한다.상계주공 6단지 재건축을 처음 살펴봤을 때, 저는 솔직히 '역세권 대단지니까 사업성은 괜찮겠지'라고 단순하게 생각했습니다. 그런데 추정 분담금 수치를 보고 나서 생각이 완전히 달라졌습니다.자산 가치 상승 가능성과 당장 수억 원을 조달할 수 있느냐는, 전혀 다른 문제였습니다.목차일반분양 물량이 적은 구조가 왜 문제인가추정 분담금 수치와 평형별 비교표고령 소유주가 느끼는 분담금 부담의 실체분담금 산정 기준을 직접 확인하는 단계별 방법재건축 추진 전 조합원이 미리 점검할 체..

💡 이 글의 핵심부동산 PF는 미래 현금흐름에 돈을 베팅하는 구조다. 시행사 자기자본 비율이 3%에 불과하고, 보증이 보증을 낳는 구조가 리스크를 금융 전반으로 확산시킨다.PF 부실 기사를 읽을 때마다 제가 멈칫했던 건 사실이다. '건설사가 돈을 못 갚는구나' 정도로 넘겼는데, 막상 구조를 뜯어보니 완전히 다른 얘기였다. 보증에 보증을 쌓고, 그 위에 공적 자금이 올라타는 이 메커니즘을 이해하고 나서야 왜 저축은행과 증권사 이름이 PF 기사마다 등장하는지 납득이 됐다.목차프로젝트 파이낸싱이란 무엇인가시행사와 시공사, 역할이 다르다브릿지론에서 본PF까지 자금 흐름신탁사와 공적 보증기관의 위치보증의 연쇄 구조가 만드는 취약점프로젝트 파이낸싱이란 무엇인가PF의 핵심은 단 하나다. 현재의 신용이 아니라 미래의..